Comment investir dans un bien immobilier quand on est non imposable ?

Investir dans l’immobilier locatif pour construire des revenus supplémentaires pour l’avenir est une solution pertinente. D’autre part, l’imposition du même revenu locatif à plus ou moins court terme est liée à l’efficacité et à la rentabilité de l’exploitation.

Cette question est particulièrement pertinente en ce qui concerne le statut de Location en meublé .

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Donc, existe-t-il une solution pour percevoir des loyers non imposables d’un investissement immobilier locatif ?

Oui, la solution existe puisque l’investissement dans l’immobilier meublé géré produit des revenus non fiscaux sur une très longue période de temps. En effet, dans le cadre du statut du locataire meublé sous le régime de déclaration d’impôt sur le revenu réel, le propriétaire d’un bien loué meublé bénéficie d’une non-imposition de ses loyers (qui sont en fait des bénéfices industriels et commerciaux, BIC) sur une très longue période (plus de deux décennies). Ainsi, en tenant compte de la comptabilité l’amortissement (à l’exclusion de la base de la propriété) ainsi que les frais de logement lui permettront de déclarer un résultat zéro.

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Cependant, la déclaration des revenus BIC est soumise à des règles fiscales et comptables qui doivent être respectées afin d’optimiser son investissement. Voici les mesures à prendre pour s’assurer que les loyers libres d’impôt sont perçus dans le cadre d’un investissement locatif immobilier meublé géré, par exemple pour un investissement dans des services résidentiels :

1. Comment puis-je déclarer l’impôt sur le revenu reçu ?

Les loyers perçus par le propriétaire bailleur doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu de l’article 35 du Code général des impôts qui énumère les activités concernées par les BIC :

« Personnes qui louent un établissement commercial ou industriel équipé du mobilier ou de l’équipement nécessaires à son exploitation, que le bail englobe ou non tout ou partie des éléments immatériels de l’entreprise ou de l’industrie »

2. Que doit déclarer l’investisseur ?

En contrepartie de cette disposition de ses locaux, le propriétaire reçoit des loyers, mais ce n’est pas un revenu réel, mais des bénéfices industriels et commerciaux.

Chaque année, le propriétaire du bien doit déclarer à l’administration fiscale les loyers nets reçus. Il lui appartient de ne rien omettre, surtout en ce qui concerne les frais déductibles.

3. Comment les loyers nets sont-ils perçus ?

L’article 39 du Code général des impôts (tel que modifié par le décret n° 2011-645 du 9 juin 2011 — art. 1) stipule que l’investisseur peut déclarer un bénéfice net de toute dépense, y compris :

  • Frais de gestion,
  • Assurance intérêts et prêts relatifs à l’acquisition,
  • Coûts comptables (frais comptables et frais d’adhésion pour un centre de gestion agréé),
  • Frais de copropriété possibles,
  • Frais de réparation,
  • Taxe foncière et taxes locales.

Après déduction de ces frais, et si le propriétaire des locaux trouve un déficit BIC (déficit de industriels et commerciaux), non seulement il ne sera pas imposé sur ses revenus BIC, mais peut différer le déficit non imputé.

4. Répartition des déficits :

Les déficits des activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel sont imputables aux bénéfices réalisés dans le cadre de cette même activité ou d’autres activités exercées à titre non professionnel au cours de la même année ou dans les six années suivantes.

5. Que se passe-t-il si l’investisseur réalise un bénéfice malgré la prise en compte des dépenses ?

Une fois tous les frais et déficits épuisés, l’investisseur aura la possibilité de déprécier ses biens et les coûts d’acquisition qui y sont inhérents (droits de transfert et d’enregistrement, émoluments de notaire, commissions versées aux intermédiaires).

6. Amortissement : les règles à respecter

Les coûts d’acquisition sont les sommes dépensées pour l’achat de la propriété. Généralement, ces coûts se rapportent aux éléments suivants :

  • les droits de transfert et d’enregistrement,
  • honoraires de notaire,
  • commissions (frais d’ingénierie) versées à l’intermédiaire.

Pour que ces dépenses soient amorties et déductibles dans les mêmes conditions que celles qui prévalent pour l’immeuble et le mobilier, elles doivent être inscrites au compte de capital.

L’amortissement du bien est la comptabilisation comptable de la dépréciation normale d’une immobilisation comme un immeuble. Si l’écriture comptable reflète cette réalité, il ne s’agit pas d’une dépense décaissée. L’amortissement est basé sur le montant hors TVA. Tous les composants ne sont pas amortisés en même temps. Toutefois, l’ensemble de la période d’amortissement s’étend sur environ 25 ans.

La condition préalable évidente à leur déductibilité, est leur enregistrement dans la comptabilité. En effet, le Code général des impôts stipule dans son article 39-1.2 que « le bénéfice net est établi sous la déduction de l’amortissement effectivement effectué par la société… ». Précision importante. L’amortissement est appliqué même si le résultat serait un déficit ou zéro.

L’amortissement est donc un levier fiscal puissant pour réduire tout ou partie des bénéfices tirés d’une entreprise de location meublée. Cependant, il est impossible de créer un déficit en raison de la seule dépréciation. Ils ne sont facturés qu’à concurrence du loyer net des dépenses.

Si l’amortissement n’est pas utilisé au cours de l’année d’enregistrement, il sera reporté aux années suivantes sans délai.

Lyers non imposables sur une très longue période :

En conclusion , les investisseurs locatifs meublés recevront des loyers non imposables sur une très longue période puisque ce sera plus de 20 ans, grâce au « jeu » de l’amortissement et à leur report. Cependant, il est conseillé de demander à un cabinet comptable pour le maintien des obligations comptables et de déclaration à l’administration fiscale.

La vraie tranquillité d’esprit est de acquérir des biens immobiliers dans le cadre d’un service de résidence. Le bail commercial est rassurant dans la mesure où le locataire (gérant/locataire) paiera les loyers conformément à son engagement et fera son affaire de remplir l’établissement. Ici aussi, il est fortement recommandé d’être accompagné pour éviter les pièges inhérents à tout investissement.

Pour ceux qui ont encore des doutes sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif, Andrew Carnegie (célèbre philanthrope industriel disparu au début du XXe siècle) a affirmé que « quatre-vingt-dix pour cent des millionnaires sont devenus ainsi en possession de biens immobiliers ».

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