Pour une maison, le diagnostic énergétique désigne le plus souvent le DPE, obligatoire pour vendre ou louer. Quand la maison est classée E, F ou G, la vente exige en plus un audit énergétique.
Cet article distingue les deux documents, indique les cas où ils s’imposent, décrit le déroulé de la visite et la lecture des étiquettes, puis aborde la durée de validité et le budget à prévoir.
DPE, audit énergétique, étude thermique : trois diagnostics différents
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évalue la consommation d’énergie du logement et son impact sur le climat. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et classe la maison de A à G.
L’audit énergétique va plus loin : réalisé par un auditeur qualifié, il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la note de la maison. L’étude thermique, elle, concerne surtout les constructions neuves et les gros projets de rénovation.
Pour connaître les professionnels habilités, consultez la page sur les professionnels qui réalisent les diagnostics immobiliers.
Quand le diagnostic énergétique devient obligatoire pour une maison
Le propriétaire qui vend ou qui loue doit faire réaliser un DPE. Sont exemptés les logements occupés moins de 4 mois par an, les logements indépendants de moins de 50 m² et les monuments historiques classés ou inscrits.
À la vente d’une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique est à fournir au moment de la promesse de vente ou de la signature de l’acte.
Un propriétaire occupant sans projet de vente n’a aucune obligation. Faire le DPE reste utile avant des travaux, pour savoir par quel poste commencer.
Comment se passe la visite du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur parcourt la maison pièce par pièce et relève l’isolation des murs, des combles et du sol, les menuiseries, le mode de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. Il calcule ensuite la note à partir des caractéristiques du bâti, et non plus à partir des factures d’énergie.
Préparez les documents qui prouvent l’existant :
- les plans et le dernier titre de propriété de la maison ;
- les factures de travaux d’isolation ou de remplacement des fenêtres, avec les attestations qui les accompagnent ;
- le carnet d’entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur.
Sans facture, le diagnostiqueur retient des valeurs par défaut, souvent moins favorables. Chaque justificatif retrouvé peut améliorer la note.
Lire le résultat : étiquettes énergie et climat, classes à risque
Le DPE affiche deux étiquettes : l’une pour la consommation d’énergie, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre. La lettre la plus défavorable des deux détermine la classe de la maison.
Une maison classée F ou G est une passoire thermique. Le calendrier de la location est précis : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, la même règle s’appliquera aux logements F à partir de 2028 puis aux logements E à partir de 2034.
Durée de validité d’un DPE
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Il doit avoir moins de 10 ans à la date de la promesse de vente ou de la signature du bail.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : en cas de vente ou de mise en location, il faut en refaire un. La durée de validité de l’audit énergétique se vérifie auprès de l’auditeur au moment de la commande.
Quel prix prévoir pour un diagnostic énergétique de maison
Le prix d’un DPE de maison varie selon la surface, l’ancienneté du bâti, la région et la présence d’un pack avec d’autres diagnostics. Une maison ancienne, avec des pièces nombreuses et peu de documents, demande plus de temps sur place.
L’audit énergétique coûte davantage, puisqu’il comprend l’étude des travaux et leur chiffrage. Demandez plusieurs devis et vérifiez que le professionnel est bien certifié ou qualifié. Pour un ordre d’idée en ville, voyez les tarifs des diagnostics à Paris.
Après le diagnostic : améliorer la note de sa maison
Le rapport classe les travaux par priorité. Les plus fréquents sont l’isolation des combles et des murs, le remplacement du chauffage et celui des menuiseries. Le choix d’un équipement dépend de la maison, comme le détaille l’article sur le choix d’un système de chauffage.
Les aides à la rénovation demandent souvent un audit en amont : le rapport sert alors de feuille de route pour constituer le dossier. Au quotidien, la baisse de la consommation d’énergie complète utilement les gros travaux.
Le DPE conservé avec les factures de travaux facilite la revente. Un nouveau diagnostic après rénovation permet de faire constater la meilleure note.
